BI Rate Turun: Rekomendasi Saham Properti Potensi Cuan!

BANYU POS – JAKARTA. Potensi pemangkasan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) hingga tahun 2026 memberikan angin segar bagi emiten properti. Langkah ini diyakini dapat memicu peningkatan permintaan, terutama pada segmen menengah hingga premium.

Para analis melihat bahwa potensi penurunan BI Rate sebesar 50–75 bps sampai tahun 2026 akan menjadi katalis positif bagi sejumlah emiten properti ternama. Beberapa di antaranya adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, menegaskan bahwa pemangkasan BI Rate akan meningkatkan kepercayaan diri pembeli. Menurutnya, dampak positif akan sangat terasa pada segmen properti kelas menengah, sementara untuk segmen high-end, dampaknya tetap positif meskipun tidak sekuat pasar menengah.

Sementara itu, Harry Su, Managing Director Research dan Digital Production Samuel Sekuritas Indonesia, menyampaikan bahwa penurunan suku bunga acuan BI dapat memengaruhi dua aspek utama.

BBRI dan BUMI Terbanyak, Cek Saham Net Sell Terbesar Asing Sepekan Terakhir

Dari sudut pandang perusahaan, penurunan suku bunga acuan akan menjadi katalis positif karena berpotensi mengurangi beban bunga dan mendukung pertumbuhan laba bersih. Namun, dampaknya bagi konsumen belum tentu sama.

“Kami melihat bahwa suku bunga KPR masih berada pada level yang relatif tinggi. Oleh karena itu, pemangkasan BI Rate belum sepenuhnya memberikan insentif langsung kepada para pembeli,” jelas Harry kepada Kontan, Jumat (28/11/2025).

Selain sentimen BI Rate, Harry juga menekankan pentingnya investor untuk mencermati stabilitas harga material konstruksi, seperti semen dan baja, serta pergerakan nilai tukar rupiah. Nilai tukar memiliki dampak signifikan bagi emiten yang memiliki pinjaman dalam denominasi USD.

Lebih lanjut, Harry memperkirakan bahwa permintaan properti ke depan masih akan didominasi oleh segmen upper-middle entry level di segmen residensial dengan harga Rp1 – Rp5 miliar. Hal ini didasari oleh fakta bahwa beberapa emiten justru menurunkan target marketing sales mereka.

Namun, jika tren hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar benar-benar menguat, emiten berpotensi meraih peningkatan margin. Hal ini dikarenakan produk di segmen ini umumnya menawarkan profitabilitas yang lebih tinggi.

Di sisi lain, Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Muthia Sofi, justru memiliki pandangan yang berbeda. Mereka memperkirakan bahwa permintaan residensial akan bergeser ke segmen hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar.

Dalam risetnya, mereka menjelaskan bahwa diskusi terbaru dengan para pengembang menunjukkan adanya perlambatan pada permintaan residensial yang sebelumnya didorong oleh pembeli kelas menengah atas di segmen Rp1 – Rp5 miliar. Sebaliknya, segmen di atas Rp5 miliar justru menunjukkan penguatan.

“Para pengembang berencana untuk memfokuskan peluncuran FY26 pada segmen ini (di atas Rp5 miliar),” terang Ismail dan Wilastita dalam riset mereka, Jumat (21/11/2025).

Meskipun insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% untuk pembelian properti rumah susun dengan harga jual hingga Rp5 miliar diperpanjang hingga 31 Desember 2027, kontribusi pre-sales properti di atas Rp5 miliar tetap mengalami peningkatan.

Liza menambahkan bahwa selain PPN DTP, arah LTV (Loan to Value), penyaluran KPR, dan progres infrastruktur di sekitar township juga perlu menjadi perhatian.

“Selain itu, stabilitas rupiah dan daya beli kelas menengah-atas akan sangat menentukan penjualan,” ujar Liza.

Liza memproyeksikan bahwa kinerja emiten sektor properti hingga tahun 2026 akan stabil hingga meningkat moderat, dengan BSDE dan SMRA menunjukkan performa paling agresif dalam hal marketing sales. Sementara itu, CTRA tetap solid dalam hal skala, dan PWON lebih defensif dengan mengandalkan recurring income.

Harry melihat bahwa prospek untuk emiten dengan porsi recurring income yang besar cenderung stabil. Namun, untuk emiten yang lebih bergantung pada penjualan rumah tapak, terdapat potensi penurunan margin apabila kontribusi dari produk hunian yang lebih terjangkau meningkat dalam portofolio penjualan mereka.

Ismail dan Wilastita menekankan bahwa pre-sales residensial hingga tahun 2026 yang lebih stabil diperkirakan akan berasal dari pengembang dengan porsi produk kelas atas, sementara kinerja kawasan industri akan sangat bergantung pada proposisi masing-masing aset.

Rekomendasi Saham

Ismail dan Wilastita merekomendasikan investor untuk membeli saham CTRA dengan target harga Rp 1.600 per saham, membeli saham PWON dengan target harga Rp 640 per saham, membeli saham SMRA dengan target harga Rp 800 per saham, serta membeli saham BSDE dengan target harga Rp 1.450 per saham.

Harry juga merekomendasikan investor untuk membeli keempat saham sektor properti di atas. Rekomendasinya adalah membeli saham BSDE dengan target harga Rp 1.237 per saham, membeli CTRA dengan target harga Rp 1.308 per saham, membeli SMRA dengan target harga Rp 573 per saham, dan membeli PWON dengan target harga Rp 516 per saham.

Terakhir, Liza juga merekomendasikan investor untuk mencermati keempat saham emiten properti tersebut. Dia merekomendasikan untuk membeli BSDE dengan target harga Rp 1.230 per saham, membeli CTRA dengan target harga Rp 1.300 per saham, membeli SMRA dengan target harga Rp 570, dan membeli saham PWON dengan target harga Rp 515 per saham dalam 12 bulan ke depan.

Emiten Berbondong-Bondong Terbitkan Obligasi pada Akhir 2025, Simak Rekomendasinya