BANYU POS, JAKARTA. Sektor properti diprediksi akan menghadapi tekanan signifikan sepanjang sisa tahun 2026. Situasi ini muncul akibat kombinasi kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25% dan pelemahan nilai tukar rupiah yang masih bertahan di kisaran Rp 17.600 per dolar Amerika Serikat (AS).
Pada perdagangan terakhir, rupiah memang sempat ditutup menguat tipis 0,29% ke level Rp 17.654 per dolar AS dibandingkan hari sebelumnya. Namun, secara year to date, mata uang Garuda ini tercatat masih melemah 0,76% terhadap dolar AS. Kondisi ini secara langsung dapat membebani kinerja emiten properti, terutama bagi perusahaan yang memiliki eksposur utang dalam denominasi dolar AS.
Selain beban utang, pelemahan rupiah juga berpotensi menaikkan biaya bahan bangunan impor, yang pada gilirannya akan menekan margin keuntungan para pengembang. Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, Jessica Leonardy, menegaskan bahwa kenaikan BI Rate dan pelemahan rupiah merupakan sentimen negatif bagi sektor properti. Menurutnya, menguatnya nilai tukar dolar AS membuat harga bahan baku impor semakin mahal, sementara suku bunga yang tinggi menambah beban operasional industri.
Senada dengan Jessica, Analis Maybank Sekuritas Kevin Halim menjelaskan bahwa pelemahan rupiah akan memicu kenaikan biaya konstruksi akibat melonjaknya harga input material bangunan. Jika tidak diimbangi dengan kenaikan harga jual properti, kondisi ini berpotensi menggerus margin laba emiten.
Saham Big Banks Kompak Susut Usai Pengumuman BI Rate, Simak Rekomendasi Analis
Kevin menyoroti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) sebagai salah satu emiten yang cukup sensitif terhadap fluktuasi rupiah. Hal ini disebabkan PWON masih memiliki obligasi dolar AS senilai sekitar US$ 333 juta yang akan jatuh tempo pada tahun 2028. Ia memperkirakan, setiap pelemahan rupiah sebesar 1%, laba bersih PWON berpotensi terkoreksi sekitar 0,7%.
Meskipun demikian, PWON telah menunjukkan langkah agresif dalam melakukan lindung nilai (hedging). Pada kuartal IV-2025, perseroan melakukan direct hedging melalui pembelian reksa dana pendapatan tetap berbasis dolar AS senilai Rp 1,85 triliun. Langkah strategis ini berhasil menurunkan eksposur liabilitas dolar AS bersih PWON menjadi sekitar US$ 100 juta.
Sementara itu, PT Modernland Realty Tbk (MDLN) tercatat masih menanggung beban bunga utang mencapai Rp 118,68 miliar per Maret 2026. Emiten ini juga memiliki guaranteed senior notes setara Rp 4,66 triliun yang akan jatuh tempo pada tahun 2027.
Di sisi lain, PT Jababeka Tbk (KIJA) mengambil pendekatan berbeda dengan memperbesar porsi pembiayaan berbasis rupiah. Perseroan baru saja menandatangani fasilitas pinjaman jangka panjang dari Bank Mandiri dengan tenor 15 tahun dan bunga floating sebesar 7% per tahun. KIJA juga memperoleh tambahan fasilitas term loan senilai Rp 70 miliar untuk kebutuhan korporasi.
Wakil Direktur Utama KIJA, Budianto Liman, menjelaskan bahwa pilihan pembiayaan berbasis rupiah ini diambil untuk menyesuaikan struktur pendanaan dengan mata uang pelaporan perusahaan. Selain itu, strategi ini juga bertujuan untuk mengurangi volatilitas yang timbul akibat fluktuasi dolar AS.
Prospek Sektor Pulp dan Kertas Mulai Membaik, Cermati Saham Rekomendasi Analis
Melihat prospek sektor properti secara keseluruhan, Analis Kiwoom Sekuritas Adrian Djie menilai bahwa tahun ini masih akan dibayangi oleh tekanan suku bunga tinggi, pelemahan rupiah, serta pemulihan daya beli masyarakat yang cenderung lambat. Namun, sektor ini masih memiliki beberapa penopang penting, yaitu perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga tahun 2027 dan program pembangunan 3 juta rumah.
Menurut Adrian, emiten dengan porsi pendapatan berulang (recurring income) yang besar akan lebih defensif dalam menghadapi kondisi pasar saat ini. Sebaliknya, pengembang yang sangat bergantung pada penjualan residensial segmen menengah bawah dan memiliki utang dolar AS dalam jumlah besar lebih rentan terhadap tekanan. Ia menyarankan agar emiten properti memprioritaskan refinancing ke instrumen berbasis rupiah dan menekan penerbitan obligasi dolar AS baru guna menjaga kesehatan keuangan di tengah volatilitas pasar.
PPN DTP 100% Diperpanjang pada 2026, Simak Saham Rekomendasi Analis
Untuk rekomendasi saham, Adrian Djie dari Kiwoom Sekuritas merekomendasikan beli saham PWON dengan target harga Rp 326 per saham. Sementara itu, Maybank Sekuritas merekomendasikan beli saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050, Rp 1.150, Rp 580, dan Rp 520 per saham.
