BANYU POS JAKARTA – Meskipun mencatat penurunan prapenjualan (pre-sales) sebesar 20% secara tahunan menjadi Rp 903 miliar per September 2025 – angka yang masih di bawah target manajemen Pakuwon Jati (PWON) dan proyeksi analis – saham emiten properti ini tetap menunjukkan daya tarik investasi jangka panjang. Penilaian ini disampaikan oleh Analis Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim.
Menyikapi hasil tersebut, proyeksi pre-sales Pakuwon tahun ini dipangkas menjadi Rp 1,3 triliun, merefleksikan penurunan 16% secara tahunan. Penyesuaian serupa juga dilakukan pada proyeksi laba bersih untuk tahun 2025 hingga 2027, yang masing-masing diturunkan sebesar 2%, 1%, dan 7%. Kendati demikian, prospek PWON tetap kokoh berkat kekuatan fundamental dari pendapatan berulang (recurring income). Segmen ini berhasil menyumbang 78% dari total pendapatan perusahaan sepanjang tahun lalu, menjadi penopang utama stabilitas kinerja keuangan.
Basis pendapatan yang stabil ini tidak hanya memperkuat kemampuan PWON dalam menghasilkan arus kas bebas (Free Cash Flow to Firm/FCFF) yang solid, tetapi juga memungkinkan perusahaan untuk konsisten membagikan dividen. Di tengah siklus belanja modal (capex) yang cukup tinggi, Pakuwon masih mampu menawarkan imbal hasil dividen yang menarik, berkisar antara 4% hingga 4,5% kepada para pemegang sahamnya.
Perkuat Recurring Income, Pakuwon Jati (PWON) Terus Kembangkan Bisnis Hotel
Menurut Kevin, dengan tingkat kapitalisasi (cap rate) sebesar 13% – jauh lebih tinggi dari rata-rata regional 8% – dan valuasi 6,9x PE untuk tahun fiskal 2026, saham PWON dinilai masih undervalued. Oleh karena itu, ia merekomendasikan “beli” untuk saham PWON dengan target harga Rp 580, berdasarkan cap rate 8% dan PE 11,3x untuk tahun 2026. Sebagai informasi, pada Jumat (17/10), harga saham PWON ditutup melemah 1,13% menjadi Rp 350 per saham.
Salah satu pendorong sentimen positif utama bagi Pakuwon adalah rencana peluncuran Menara Eluna di Kota Kasablanka (Kokas) Tahap 4. Proyek menara apartemen terbaru ini akan berdiri di lahan seluas 3,8 hektare, dan diharapkan menjadi kontributor signifikan bagi pertumbuhan perusahaan di masa mendatang.
Lokasi strategis proyek Menara Eluna berada dekat dengan perluasan mal seluas 60.000 m² serta dua hotel bintang lima yang dijadwalkan rampung pada tahun 2029. Selain Eluna, rencana induk pengembangan juga mencakup Menara Elora, meskipun jadwal peluncurannya belum ditetapkan.
Peluncuran perdana Menara Eluna yang direncanakan minggu depan akan menawarkan 120 dari total 376 unit. Berdasarkan pantauan harga pasar, unit-unit ini dibanderol mulai dari Rp 4 miliar hingga Rp 10 miliar untuk luas bangunan 85-183 m². Angka ini setara dengan harga jual per meter persegi (ASP) Rp 45 juta-Rp 55 juta, yang lebih tinggi dibandingkan menara-menara KoKas sebelumnya (Angelo, Bella, Chianti) yang diluncurkan pada 2014-2015 dengan harga jual rata-rata Rp 30 juta-Rp 40 juta per m².
PWON memperkirakan nilai total proyek menara ini dapat melampaui Rp 2 triliun. Dengan estimasi biaya konstruksi sekitar Rp 17 juta-Rp 18 juta per m², titik impas dapat tercapai pada tingkat penyerapan lebih dari 35%. Sementara itu, tingkat penyerapan minimum untuk mencapai kelayakan proyek, termasuk area parkir dan lahan, diperkirakan sekitar 50%.
Mengingat kondisi pasar apartemen yang masih lesu dan harga properti yang relatif tinggi, proyeksi penjualan untuk tahun 2025 hanya diasumsikan sebesar 5%, namun diharapkan meningkat menjadi 20% pada tahun 2026.
Tak berhenti di Eluna, PWON juga bersiap meluncurkan proyek menara apartemen di Gandaria serta dua superblok baru di Batam dan Semarang. Proyek-proyek ambisius ini dijadwalkan rampung pada periode 2029-2031, dengan hasil penjualannya akan mulai tercatat dalam proyeksi pre-sales di tahun 2027. Total belanja modal yang dibutuhkan untuk ketiga proyek ini diperkirakan mencapai Rp 9,7 triliun.
Terdorong Reccuring Income, Laba Bersih Pakuwon (PWON) Diestimasi Turun 5% Tahun 2025
Setelah seluruh proyek besar tersebut selesai, EBITDA PWON diproyeksikan akan melampaui Rp 6 triliun, melonjak signifikan dari Rp 3,6 triliun pada tahun 2024, menandakan potensi pertumbuhan perusahaan yang kuat di masa mendatang.
Di tengah periode belanja modal yang intens, PWON tetap diproyeksikan mampu menghasilkan arus kas bebas (FCFF) sebesar Rp 1,3 triliun-Rp 1,5 triliun per tahun. Angka ini didukung oleh EBITDA sekitar Rp 4 triliun dan belanja modal tahunan sebesar Rp 2 triliun. Menariknya, setelah proyek-proyek besar rampung, potensi peningkatan dividend payout ratio (DPR) terbuka lebar, menjanjikan nilai tambah bagi investor.
Sebagai komitmen terhadap investor, PWON telah meningkatkan divident payout ratio dari 20% menjadi 30% pada tahun 2025. Diperkirakan, FCFF perusahaan juga berpotensi melonjak hingga lebih dari Rp 4 triliun setelah seluruh proyek rampung, memperkuat posisi keuangan perusahaan.
Untuk tahun ini, Kevin memproyeksikan pendapatan PWON akan mencapai Rp 7,05 triliun dengan laba bersih Rp 2,4 triliun. Angka ini menunjukkan peningkatan dari realisasi tahun 2024 yang tercatat sebesar Rp 6,67 triliun untuk pendapatan dan Rp 2,28 triliun untuk laba bersih.
Lebih lanjut, proyeksi kinerja keuangan PWON di tahun 2026 diperkirakan akan terus bertumbuh, dengan pendapatan mencapai Rp 7,31 triliun dan laba bersih sebesar Rp 2,51 triliun.
