BANYU POS JAKARTA. Kinerja emiten properti di sektor kawasan industri diperkirakan akan menghadapi tantangan berat. Hal ini terutama dipicu oleh melambatnya realisasi investasi asing yang masuk ke Indonesia.
Kementerian Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mencatat, realisasi penanaman modal asing (PMA) sepanjang tahun 2025 hanya mencapai Rp 900,9 triliun. Angka ini menunjukkan pertumbuhan yang sangat tipis, yakni hanya 0,1% secara tahunan (year on year/YoY). Perlambatan ini sangat kontras jika dibandingkan dengan pertumbuhan PMA tahun 2024 yang mencapai 21% YoY. Pemerintah sendiri mengakui bahwa perlambatan ini mencerminkan terbatasnya minat investor asing di tengah tekanan ekonomi global.
Indy Naila, Investment Analyst dari Edvisor Profina Visindo, menyoroti bahwa data ekonomi tersebut mengindikasikan investor asing kini menjadi lebih selektif dalam menempatkan dananya. “Kondisi ini belum tentu berdampak langsung pada kinerja keuangan emiten properti kawasan industri, namun kita juga perlu memperhatikan dinamika investasi domestik,” jelasnya kepada Kontan, Jumat (23/1/2026).
Senada, Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas, berpendapat bahwa perlambatan PMA sepanjang 2025 membuat kinerja emiten properti kawasan industri cenderung moderat, khususnya dari sisi penjualan lahan. Sebagai gambaran, PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) hanya berhasil menjual lahan seluas 18 hektare dengan nilai Rp 352,6 miliar hingga September 2025. Angka ini anjlok 87,3% YoY, disebabkan oleh efek basis tinggi dari penjualan besar kepada BYD di tahun sebelumnya.
Kondisi serupa dialami PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) yang membukukan marketing sales sebesar Rp 626,4 miliar, baru mencapai 35% dari target tahunan Rp 1,81 triliun. Namun, di tengah perlambatan ini, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) berhasil mencatatkan pertumbuhan marketing sales yang signifikan, mencapai Rp 2,92 triliun, naik 22% YoY. Angka ini setara dengan 83% dari target tahunan mereka sebesar Rp 3,5 triliun.
“Meski demikian, dampaknya tidak sampai menyebabkan kontraksi kinerja sepanjang 2025, karena sektor ini tetap mampu menyerap sekitar 7% dari total realisasi investasi nasional,” imbuh Liza kepada Kontan, Jumat (23/1/2026).
Memasuki tahun 2026, kinerja sektor properti kawasan industri diproyeksikan akan menunjukkan perbaikan secara bertahap. Optimisme ini didorong oleh beberapa faktor kunci, antara lain target kenaikan investasi pemerintah, berlanjutnya relokasi manufaktur global melalui inisiatif CHINA+1, serta dorongan kuat pada proyek hilirisasi. Liza menambahkan, “Penahanan BI Rate di level 4,75% turut menjaga stabilitas biaya pendanaan tanpa menjadi hambatan signifikan bagi sektor ini.”
Sentimen positif lainnya bagi sektor ini datang dari masuknya berbagai tenant industri bernilai tambah tinggi seperti perusahaan kendaraan listrik (EV), produsen baterai, smelter, dan pusat data (data center). Di sisi lain, risiko kinerja masih mengintai dari ketidakpastian global, perlambatan ekonomi China, dan persaingan ketat antar kawasan industri di tingkat regional. Oleh karena itu, Liza menyimpulkan bahwa prospek sektor kawasan industri di tahun 2026 bersifat konstruktif namun tetap perlu selektif. “Tidak akan terjadi booming seperti periode 2022–2024, namun akan lebih baik dibandingkan 2025, terutama bagi emiten yang memiliki land bank strategis dan basis tenant multinasional,” ungkapnya.
Indy Naila menambahkan perspektif lain, bahwa suku bunga Bank Indonesia (BI) yang dipertahankan di 4,75% dan kekhawatiran akan penurunan suku bunga yang terbatas berpotensi melemahkan daya beli. Kondisi ini dapat menekan kinerja keuangan emiten properti kawasan industri dari sisi margin laba. “Namun, investor juga dapat memantau data ekonomi lain, seperti pertumbuhan kredit (loan growth) yang mulai menunjukkan kenaikan, meskipun masih terbatas untuk bergerak agresif,” sarannya.
Indy merekomendasikan investor untuk memperhatikan saham KIJA dan SSIA, dengan target harga masing-masing Rp 308 per saham dan Rp 1.795 per saham.
Muhammad Wafi, Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), meyakini bahwa ruang pemulihan bagi kinerja emiten properti kawasan industri masih terbuka di tahun 2026. “Tahun ini bisa menjadi lebih baik, terutama di semester II, seiring dengan perbaikan kondisi makroekonomi,” ujarnya kepada Kontan, Jumat (23/1/2026).
Menurut Wafi, suku bunga rendah menjadi katalis positif yang mampu menekan beban bunga emiten properti kawasan industri. Sentimen positif ini juga akan ditopang oleh peningkatan permintaan dari sektor Data Center dan electric vehicle (EV). “Namun, risiko geopolitik masih menjadi penghambat laju ekspansi investasi asing,” tambahnya.
Saham-saham emiten properti kawasan industri saat ini dinilai masih menarik dengan discount to revalued net asset value (RNAV) yang cukup besar. Berdasarkan data RTI, saham SSIA telah turun 3,57% year to date (YTD) ke level Rp 1.620 per saham, dengan rasio price to earning ratio (PER) 884,03x dan price to book value (PBV) 1,33x. Saham DMAS naik 8,53% YTD ke Rp 140 per saham, dengan PER 9,64x dan PBV 1,06x. Sementara itu, saham KIJA melonjak 34,29% YTD ke Rp 282 per saham, dengan PER 15,88x dan PBV 0,97x. PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) juga mencatatkan kenaikan saham sebesar 6,31% YTD ke Rp 118 per saham, dengan PER -44,23x dan PBV 0,26x.
“Pasar tampaknya sudah memasukkan faktor-faktor ini (priced-in), sehingga risiko yang tersisa menjadi lebih terbatas,” kata Wafi. Oleh karena itu, ia merekomendasikan beli untuk saham SSIA, DMAS, dan BEST dengan target harga masing-masing Rp 1.850 per saham, Rp 180 per saham, dan Rp 140 per saham.
