BANYU POS JAKARTA. Kinerja emiten properti yang berada di bawah kendali Sugianto Kusuma alias Aguan diproyeksikan masih dapat melaju kencang, kendati aksi penawaran umum terbatas dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD) atau rights issue berskala jumbo mengalami penundaan.
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) telah mengumumkan perubahan jadwal pelaksanaan rights issue perseroan. Christy Grassela, Corporate Secretary PANI, menjelaskan bahwa penyesuaian jadwal ini dilakukan karena perseroan masih menantikan terbitnya surat pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) terkait pernyataan pendaftaran PMHMETD III.
“Oleh karena itu, seluruh tahapan dan tanggal pelaksanaan PMHMETD III yang telah direncanakan sebelumnya akan disesuaikan kembali setelah perseroan menerima Surat Pernyataan Efektif tersebut,” terang Christy dalam keterbukaan informasi yang diterbitkan pada tanggal 24 November 2025. Sebelumnya, jadwal cum rights di pasar reguler dan negosiasi seharusnya jatuh pada 25 November 2025, dengan periode perdagangan rights berlangsung pada 1-5 Desember 2025.
Menanggapi hal tersebut, Kepala Eksekutif Pasar Modal, Derivatif Keuangan, dan Bursa Karbon OJK, Inarno Djajadi, saat dikonfirmasi KONTAN pada Selasa (25/11), mengaku belum menerima informasi mengenai mundurnya jadwal rights issue emiten PANI, dikarenakan belum adanya restu dari pihaknya.
Sebagai informasi, PANI berencana melakukan PMHMETD III dengan menawarkan sebanyak 1,11 miliar saham, atau setara dengan 6,19% dari modal ditempatkan dan disetor setelah aksi rights issue ini. Harga pelaksanaan rights issue telah ditetapkan sebesar Rp 15 ribu per saham, yang berpotensi menghimpun dana segar sekitar Rp 16,73 triliun bagi PANI.
Mayoritas dana hasil rights issue, yakni sekitar Rp 16,12 triliun, akan dialokasikan PANI untuk menambah penyertaan saham pada PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK). Penambahan penyertaan saham ini dilakukan melalui pembelian maksimal 44,1% saham dari modal dan disetor dalam CBDK, yang saat ini dimiliki oleh PT Agung Sedayu dan PT Tunas Mekar Jaya. Sisa dana tersebut akan digunakan PANI untuk menambah penyertaan saham pada tiga entitas anak lainnya, yaitu CISN, KUS, dan PET, melalui pengambilan bagian atas saham baru yang akan diterbitkan oleh masing-masing entitas anak. Dana ini ditujukan untuk belanja modal, termasuk namun tidak terbatas pada pengembangan infrastruktur.
Pandangan Analis Terhadap Penundaan
Cheryl Jennifer Wang, Analis Sucor Sekuritas, menilai bahwa aksi rights issue III ini merupakan langkah berani dari PANI untuk memperkuat kendali atas proyek Pantai Indah Kapuk Dua (PIK2). Akuisisi 44,1% saham CBDK diyakini akan meningkatkan aset, pendapatan berkelanjutan, dan laba PANI. “Harga Rp 15.000 per saham sangat atraktif jika dibandingkan harga sahamnya saat ini, mencerminkan kepercayaan diri PANI akan nilai intrinsik dan pertumbuhan jangka panjang,” ujar Cheryl dalam risetnya tanggal 3 November 2025.
Namun, Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas, berpendapat bahwa penundaan rights issue PANI menahan sentimen jangka pendek bagi emiten tersebut. Pasar cenderung membaca bahwa proses regulasi belum sepenuhnya tuntas. Penundaan ini juga berarti estimasi waktu masuknya dana segar untuk ekspansi dan penguatan arus kas ikut mundur, yang berpotensi memperlambat eksekusi proyek. “Untuk CBDK, yang pergerakannya sangat bergantung pada progres PANI, efeknya serupa, yaitu progres pembangunan bisa lebih hati-hati sampai pendanaan dan izin benar-benar jelas,” kata Liza kepada Kontan, Rabu (26/11).
Di sisi lain, Maximilianus Nico Demus, Associate Director of Research and Investment Pilarmas Investindo Sekuritas, melihat penundaan rights issue ini tidak akan memberikan dampak signifikan terhadap kinerja PANI maupun CBDK. Pasalnya, rights issue tersebut memang diperuntukkan khusus untuk penyertaan saham ke CBDK dan sisanya untuk belanja modal serta pengembangan infrastruktur entitas anak. “Pergerakan harga sahamnya saat ini pun masih relatif terkendali,” jelas Nico kepada Kontan pada kesempatan yang sama.
Prospek dan Rekomendasi Saham PANI dan CBDK
Hingga kuartal III 2025, PANI mencatat peningkatan pendapatan yang impresif, mencapai Rp 3,09 triliun, melesat 48% dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp 2,09 triliun, dan tumbuh 41% secara kuartalan (QoQ). Laba bersih yang diatribusikan kepada entitas induk juga tumbuh signifikan 62% secara tahunan (YoY) menjadi Rp 791,3 miliar. Senada, CBDK juga mencatat kinerja positif dengan pendapatan Rp 2,29 triliun, naik 45% YoY, dan laba bersih Rp 1,4 triliun, tumbuh 74% YoY per 30 September 2025.
Meskipun pendapatan dan laba bersih melonjak, kinerja marketing sales kedua emiten ini masih menunjukkan kelesuan sejak awal tahun. PANI mencatatkan marketing sales sebesar Rp 1,98 triliun per kuartal III 2025, naik dari Rp 699 miliar pada kuartal sebelumnya, namun perseroan menurunkan target pendapatan prapenjualan atau marketing sales tahun 2025 menjadi Rp 4,3 triliun dari target awal Rp 5,3 triliun. Sementara itu, CBDK hanya membukukan marketing sales Rp 321 miliar per September 2025 dan juga memangkas targetnya menjadi Rp 508 miliar dari semula Rp 2,03 triliun untuk tahun 2025.
Nico menganalisis bahwa penurunan marketing sales PANI disebabkan oleh lesunya booking fee atau down payment (DP). Kenaikan pendapatan justru ditopang oleh percepatan serah terima unit rumah tapak, produk komersial, dan ruko. Ia menjelaskan bahwa pengembang baru dapat mencatat penjualan sebagai pendapatan setelah bangunan selesai dan serah terima fisik dilakukan. “Meningkatnya laba merupakan penjualan unit yang dilakukan tahun-tahun sebelumnya, yang baru saja diserahterimakan di tahun 2025,” imbuhnya. Untuk CBDK, penjualan lahan komersial atau kavling memiliki proses serah terima yang lebih cepat dibandingkan bangunan fisik. Selain itu, penurunan marketing sales juga dapat dipengaruhi oleh faktor lain, seperti penurunan daya beli properti dan transmisi kebijakan suku bunga yang masih lambat, sehingga suku bunga kredit pun belum banyak mengalami penurunan.
Liza menambahkan, lesunya marketing sales di tengah peningkatan pendapatan PANI dan CBDK menunjukkan kinerja yang masih ditopang oleh backlog penjualan lama. Penjualan baru tertahan oleh suku bunga KPR yang masih tinggi serta kompetisi ketat di antara proyek township besar di wilayah Jabodetabek. “Permintaan hunian high-ticket juga lebih hati-hati sepanjang tahun ini,” ungkapnya.
Prospek PANI dan CBDK di sisa akhir 2025 hingga tahun 2026 sangat bergantung pada beberapa pemicu utama. Ini meliputi rampungnya aksi rights issue, selesainya perizinan kawasan, perkembangan fisik proyek PIK2 dan CBDK yang semakin terlihat, serta potensi penurunan suku bunga Bank Indonesia (BI) pada tahun 2026. “Jika semua bergerak ke arah positif, marketing sales bisa pulih. Kalau tidak, performanya cenderung stabil tetapi belum agresif,” pungkas Liza, meski ia belum memberikan rekomendasi khusus untuk emiten properti Aguan ini.
Di sisi lain, Nico merekomendasikan “beli” untuk saham CBDK dan PANI dalam jangka pendek, dengan target harga masing-masing Rp 7.000 per saham dan Rp 14.825 per saham. Sementara itu, Cheryl mempertahankan rekomendasi “beli” untuk PANI dengan target harga yang lebih tinggi, yakni Rp 20.950 per saham.
