Pengesahan Undang-Undang (UU) Pengaturan Reforma Agraria kini tengah menjadi pusat perhatian bagi berbagai pelaku industri di sektor properti nasional. Regulasi baru yang disahkan pada tanggal 22 September 2026 ini membawa dampak strategis, khususnya bagi para pengembang perumahan dan kawasan komersial yang menguasai cadangan lahan atau land bank dalam skala besar serta terkonsentrasi di wilayah tertentu. Meskipun memicu berbagai spekulasi di pasar keuangan, hasil analisis mendalam menunjukkan bahwa dampak dari aturan baru ini terhadap emiten properti di Bursa Efek Indonesia diperkirakan akan berlangsung secara selektif.
Analis dari Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim, dalam laporan riset yang diterbitkan pada Rabu, 23 September 2026, memaparkan bahwa kehadiran UU Pengaturan Reforma Agraria secara langsung meningkatkan pengawasan pemerintah terhadap penguasaan lahan. Pengawasan ketat ini ditargetkan pada lahan-lahan yang dinilai terlalu terkonsentrasi pada pihak tertentu, lahan yang tidak dimanfaatkan secara optimal atau ditelantarkan, serta lahan yang sedang berada dalam pusaran sengketa atau konflik agraria.
Berdasarkan ketentuan dalam undang-undang tersebut, lahan yang memenuhi kriteria pengawasan tersebut dapat ditetapkan secara resmi sebagai objek reforma agraria. Setelah ditetapkan, lahan tersebut nantinya akan didistribusikan kembali kepada masyarakat, khususnya kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pihak Pemerintah dan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) menegaskan bahwa undang-undang ini dirancang sebagai landasan hukum yang kuat untuk mempercepat pelaksanaan reforma agraria di tanah air. Tujuan utamanya adalah menciptakan pemerataan dalam penguasaan dan kepemilikan tanah, sekaligus menyelesaikan berbagai persoalan agraria yang berkepanjangan.
Baca Juga: Binance Investasi Umumkan Investasi Rp 1,78 Triliun di Circle buat Ekspansi USDC
Bagi para pengembang properti yang memiliki rencana induk atau masterplan serta alur pengembangan proyek (pipeline) yang jelas, risiko mengenai kategori lahan telantar ini dinilai lebih dapat dikelola dengan baik. Adanya rencana pengembangan yang terstruktur membuat lahan cadangan tidak serta-merta dikategorikan sebagai tanah tidak produktif yang dapat disita oleh negara. Ketentuan perlindungan terhadap rencana pengembangan jangka panjang ini juga sejalan dengan pengakuan hak atas rencana pengembangan lahan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 48 Tahun 2025.
Kevin Halim menjelaskan bahwa bagi emiten properti yang berada di bawah cakupan analisis Maybank Sekuritas, keberadaan masterplan yang telah ditetapkan serta pipeline pengembangan yang konkret akan menjadi instrumen mitigasi yang efektif. Dengan demikian, kekhawatiran mengenai hilangnya kepemilikan lahan akibat tuduhan penelantaran tanah dapat diminimalkan melalui pembuktian rencana pembangunan yang sah.
Meskipun demikian, tingkat konsentrasi kepemilikan lahan tetap menjadi salah satu indikator penting yang harus terus dipantau oleh para investor. Maybank Sekuritas menilai bahwa risiko utama di masa mendatang bersumber dari luasnya mandat yang diberikan kepada lembaga reforma agraria yang baru dibentuk, serta ketidakpastian mengenai bagaimana batas maksimum kepemilikan tanah akan diimplementasikan secara riil di lapangan.
Salah satu poin perubahan paling fundamental dalam regulasi ini adalah penguatan aspek kelembagaan dalam penyelenggaraan reforma agraria nasional. Dalam proses pembahasan Rancangan Undang-Undang (RUU) sebelumnya, pemerintah bersama DPR menyepakati pembentukan sebuah lembaga khusus yang berkedudukan langsung di bawah Presiden dan bertanggung jawab sepenuhnya kepada Kepala Negara. Lembaga ini dibekali kewenangan yang sangat luas, mencakup fungsi perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, hingga penyelesaian konflik pertanahan.
Dalam dinamika pembahasan terakhir sebelum undang-undang ini disahkan, nomenklatur lembaga tersebut mengalami perubahan. Badan yang awalnya direncanakan bernama Badan Reforma Agraria Nasional (BRAN) akhirnya disepakati untuk diubah menjadi Lembaga Penyelenggaraan Reforma Agraria (LPRA). Pemusatan fungsi-fungsi agraria ke dalam satu atap memberikan LPRA peran yang sangat kuat dan ekspansif, termasuk kapasitas untuk mengintervensi dan menyelesaikan sengketa pertanahan berskala besar.
Selain penguatan kelembagaan melalui LPRA, undang-undang ini juga memperkenalkan instrumen pembatasan mengenai batas maksimum kepemilikan tanah yang dapat dikuasai oleh satu pihak atau badan hukum. Di sisi lain, regulasi ini juga membuka ruang bagi pemberian kompensasi yang adil kepada para pemegang hak atas tanah tertentu yang lahannya kemudian ditetapkan sebagai objek reforma agraria. Namun, detail teknis mengenai tata cara penghitungan batas maksimum kepemilikan serta mekanisme pemberian kompensasi tersebut masih harus menunggu penerbitan aturan turunan.
Baca Juga: Astra Agro (AALI) Siapkan Anggaran Capex Rp 1,4 Triliun di 2027
Maybank Sekuritas menekankan bahwa dampak dari berlakunya regulasi agraria yang baru ini tidak akan sama bagi seluruh pengembang properti. Tingkat eksposur risiko masing-masing perusahaan akan sangat ditentukan oleh berbagai variabel spesifik, seperti lokasi geografis dari land bank, tingkat konsentrasi kepemilikan lahan di satu wilayah, rencana pengembangan yang sedang berjalan, struktur kepemilikan hukum atas tanah, hingga kondisi sosial-ekonomi masyarakat di sekitar wilayah operasional pengembang tersebut.
Dua emiten properti besar, yaitu PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI), dinilai memiliki eksposur risiko yang relatif lebih besar karena kepemilikan land bank yang sangat luas dan terkonsentrasi secara masif di wilayah proyek utama mereka. Meski demikian, terdapat faktor regional yang kuat dalam undang-undang ini yang dapat berfungsi sebagai mitigasi bagi BSDE dan PANI. Proyek kota mandiri atau township yang dikembangkan oleh kedua emiten ini berada di wilayah dengan ketersediaan lahan yang teratur, tingkat kemiskinan masyarakat sekitar yang relatif lebih rendah, serta pola distribusi kepemilikan tanah yang sudah cenderung lebih merata, sehingga mengurangi urgensi redistribusi lahan di wilayah tersebut.
Di sisi lain, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) memiliki profil risiko yang berbeda berkat struktur bisnisnya. Sebagian besar pengembangan proyek CTRA dilakukan melalui skema kerja sama operasi atau joint operation (JO) dengan mitra lokal. Struktur kepemilikan ini membatasi eksposur risiko langsung bagi CTRA karena porsi kepemilikan lahan yang signifikan sebenarnya berada di tangan mitra kerja sama mereka, bukan tercatat langsung sebagai aset tanah milik perusahaan induk.
Sementara itu, bagi PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), risiko konsentrasi lahan dinilai lebih minim karena sebaran geografis dari cadangan lahan mereka yang sangat terdiversifikasi di berbagai kota besar di Indonesia. Diversifikasi lokasi ini membuat mereka tidak terlalu rentan terhadap kebijakan reforma agraria lokal di satu wilayah tertentu. Untuk PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), eksposur terhadap undang-undang baru ini tergolong sangat terbatas. Hal ini disebabkan oleh ukuran cadangan lahan PWON yang relatif lebih kecil serta fokus model bisnis perusahaan yang lebih menitikberatkan pada pendapatan berulang atau recurring income melalui pengelolaan pusat perbelanjaan dan properti komersial.
Baca Juga: Astra International (ASII) Tetap Fokus pada Tiga Bisnis Inti pada Tahun 2027
Untuk memberikan perspektif yang lebih luas, analisis komparatif dilakukan dengan membandingkan kerangka regulasi reforma agraria yang diterapkan di Indonesia dengan kebijakan yang berlaku di beberapa negara tetangga di kawasan Asia Tenggara (ASEAN). Pendekatan yang diambil oleh Indonesia menunjukkan karakteristik yang unik, di mana regulasi lebih menitikberatkan pengawasan pada aspek konsentrasi kepemilikan lahan, pemanfaatan lahan agar tidak telantar, serta penyelesaian konflik agraria yang konkret, alih-alih langsung menerapkan pembatasan kepemilikan tanah secara kaku di seluruh sektor.
Aspek kelembagaan Indonesia juga memiliki perbedaan fundamental dibandingkan negara tetangga. Indonesia memilih untuk menyatukan seluruh fungsi perencanaan, pengawasan, dan eksekusi reforma agraria ke dalam satu lembaga nasional tunggal dengan mandat kekuasaan yang sangat luas, yaitu LPRA. Struktur terpusat ini berbeda dengan model yang diterapkan di Vietnam dan Malaysia, di mana sistem administrasi pertanahan cenderung lebih tersebar antara otoritas pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Di sisi lain, Thailand menjadi negara pembanding yang memiliki kemiripan paling dekat dengan Indonesia dalam hal kebijakan reforma agraria, meskipun fokus kebijakan agraria di Thailand jauh lebih spesifik diarahkan pada sektor lahan pertanian produktif.
Bagi masa depan industri properti di tanah air, perkembangan perumusan aturan turunan dari UU Pengaturan Reforma Agraria ini akan menjadi kunci penentu yang sangat vital. Aturan pelaksana tersebut nantinya yang akan memperjelas bagaimana kriteria lahan terkonsentrasi, tata cara penilaian lahan tidak termanfaatkan, mekanisme penyelesaian sengketa, serta batasan riil kepemilikan tanah akan diterapkan secara praktis di lapangan kepada para pengembang.
Hingga saat ini, dengan mempertimbangkan berbagai faktor mitigasi yang dimiliki oleh para emiten di bawah cakupan analisis mereka—terutama kesiapan rencana induk pengembangan serta karakteristik geografis dari cadangan lahan masing-masing—Maybank Sekuritas Indonesia tetap mempertahankan pandangan positif terhadap sektor properti. Kesiapan operasional dan perencanaan jangka panjang para pengembang dinilai masih sangat memadai untuk meredam potensi guncangan regulasi baru ini.
