BANYU POS JAKARTA. Era suku bunga rendah yang diharapkan menjadi angin segar, tampaknya belum sepenuhnya mendongkrak kinerja emiten properti. Hal ini terlihat dari pencapaian pendapatan prapenjualan, atau yang lebih dikenal sebagai marketing sales, hingga kuartal III 2025 yang masih menunjukkan performa kurang memuaskan.
Sebagai contoh, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) melaporkan marketing sales sebesar Rp 7,6 triliun hingga September 2025. Angka ini mengalami penurunan sebesar 12% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya (YoY). Bahkan, riset dari Maybank Sekuritas Indonesia menunjukkan adanya penurunan 28% secara kuartalan, mengindikasikan permintaan rumah yang sedang lesu di sepanjang kuartal III 2025.
IHSG Diproyeksi Cenderung Sideways, Cermati Saham Rekomendasi Analis, Senin (22/9)
Akibatnya, CTRA merevisi target marketing sales mereka dari semula Rp 11 triliun menjadi Rp 10 triliun untuk tahun ini. Revisi ini mencerminkan penurunan sebesar 9% YoY.
Kondisi serupa juga dialami oleh PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), yang mencatatkan marketing sales sebesar Rp 903 miliar pada kuartal III 2025, atau turun 20% YoY. Analisis dari BRI Danareksa Sekuritas mengungkapkan bahwa 71% dari marketing sales PWON berasal dari produk yang memanfaatkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).
Namun, di tengah tren penurunan, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) justru berhasil mencatatkan kenaikan marketing sales sebesar 4%, mencapai Rp 1,345 triliun hingga akhir kuartal III 2025. Capaian ini setara dengan 67% dari target tahunan MTLA yang sebesar Rp 2 triliun.
“Penjualan melalui program PPN DTP berkontribusi sekitar 52% dari total penjualan residensial hingga kuartal III-2025,” ungkap Direktur Metropolitan Land, Olivia Surodjo, kepada Kontan pada Jumat (17/10) lalu.
Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Sofi, menilai bahwa meskipun mengalami penurunan dari segmen masyarakat kelas menengah, marketing sales CTRA secara keseluruhan masih tergolong baik di sembilan bulan pertama tahun ini.
Dampak Stimulus Ekonomi Terhadap Pasar Modal & Saham Rekomendasi Analis di Sisa 2025
“Padahal, selama dua tahun terakhir, masyarakat kelas menengah menjadi tulang punggung utama bagi industri properti di Indonesia,” jelas mereka dalam riset yang dirilis pada 15 Oktober 2025.
Sementara itu, kinerja PWON pada kuartal III 2025 ditopang oleh proyek kondominium di Pakuwon Mall Bekasi dan rumah tapak di Grand Pakuwon Surabaya. Meskipun demikian, PWON mengalami pelemahan marketing sales di semester I 2025, meskipun ada peningkatan di kuartal III tahun lalu.
Menurut Senior Investment Information sekaligus Technical Analyst Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta, penurunan marketing sales pada kuartal III setiap tahunnya adalah hal yang umum terjadi.
“Namun, ada potensi kenaikan kembali di kuartal IV, didorong oleh berbagai promo akhir tahun. Ini bisa membantu mewujudkan target marketing sales emiten tahun ini,” ujarnya kepada Kontan, Selasa (21/10).
Emiten Konstruksi Bersikap Konservatif, Cermati Saham Rekomendasi Analis
Research Analyst Phintraco, Nurwachidah, berpendapat bahwa masih ada peluang peningkatan marketing sales di semester II 2025, dibandingkan dengan paruh pertama tahun ini.
Sebagai informasi, penjualan aset hunian pada semester I lalu mengalami penurunan hingga 3,8% YoY, disebabkan oleh kenaikan harga material, masalah birokrasi, dan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang mencapai 15% per Juni 2025. Namun, dengan Bank Indonesia (BI) yang telah menurunkan suku bunga sebanyak empat kali tahun ini menjadi 4,75%, dan potensi pemangkasan lebih lanjut hingga akhir tahun 2025, diharapkan dapat mendorong kembali minat masyarakat.
Prospek dan Rekomendasi
Perpanjangan insentif PPN DTP hingga tahun 2027 menjadi katalis positif bagi industri properti nasional. MTLA menyambut baik kebijakan ini, karena memberikan kepastian bagi pengembang untuk menyediakan stok unit dan meluncurkan produk yang sesuai dengan permintaan pasar.
“Namun, peningkatan daya beli masyarakat juga perlu menjadi perhatian pemerintah agar kebijakan ini memberikan dorongan positif bagi sektor properti nasional,” kata Olivia.
Nafan meyakini bahwa marketing sales emiten properti akan bertumbuh di masa depan, didukung oleh perpanjangan PPN DTP dan potensi pemangkasan suku bunga acuan. Apalagi, peluang pemangkasan suku bunga tidak hanya terbuka di sisa tahun ini, tetapi juga di tahun 2026.
Pergerakan IHSG Ditopang Saham Emiten di Papan Pengembangan, Cek Rekomendasi Analis
“Pemangkasan suku bunga dapat meningkatkan permintaan KPR dan mendorong pertumbuhan kelas menengah, yang akan menjadi pendorong kinerja emiten properti,” ungkapnya.
Valuasi saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dinilai masih menarik. Price to earning ratio (PER) PANI berada di level 424,29x dan price to book value (PBV) di 11,19x. Sementara itu, PER BSDE berada di level 8,10x dan PBV 0,49x.
Nafan merekomendasikan beli untuk saham BSDE dan PANI, dengan target harga terdekat masing-masing Rp 1.025 per saham dan Rp 14.475 per saham.
Ismail berpendapat bahwa penggerak kinerja emiten properti di tahun 2026 kemungkinan berasal dari aset bernilai di atas Rp 5 miliar, dengan segmen pembeli dari kalangan menengah atas.
Dia merekomendasikan beli untuk saham CTRA dan PWON, dengan target harga masing-masing Rp 1.600 per saham dan Rp 640 per saham.
IHSG Berpotensi Lanjut Melemah pada Kamis (19/6), Cermati Saham Rekomendasi Analis
Nurwachidah melihat bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) masih menunjukkan pertumbuhan dalam enam tahun terakhir. Tercatat, pada kuartal II 2025, IHPR naik 0,9% YoY menjadi 110,13.
Dengan perpanjangan insentif PPN DTP 100% dan akselerasi belanja pemerintah, marketing sales emiten properti memiliki ruang untuk tumbuh dibandingkan periode sebelumnya.
“Di sisi lain, recurring income para emiten properti juga mengalami tren peningkatan,” tuturnya.
Dia merekomendasikan beli untuk saham PWON dan CTRA, dengan target harga masing-masing Rp 535 per saham dan Rp 1.320 per saham.
Ringkasan
Kinerja emiten properti belum sepenuhnya terdongkrak meskipun suku bunga rendah, terlihat dari marketing sales kuartal III 2025 yang kurang memuaskan. Beberapa emiten seperti CTRA dan PWON mengalami penurunan marketing sales dibandingkan tahun sebelumnya, bahkan CTRA merevisi target tahunan. Namun, MTLA justru mencatatkan kenaikan, didorong oleh program PPN DTP.
Analis meyakini bahwa marketing sales emiten properti masih berpotensi tumbuh di masa depan dengan dukungan perpanjangan PPN DTP dan potensi pemangkasan suku bunga acuan. Saham BSDE, PANI, CTRA, dan PWON direkomendasikan beli oleh analis dengan target harga tertentu, dengan penggerak kinerja di tahun 2026 kemungkinan berasal dari aset bernilai di atas Rp 5 miliar dari kalangan menengah atas.
